תחזוקת המערכות המשותפות בבניין

מאמר מאת שלומי שפר – חברת COR

 שכונות על שכונות מתוכננות ונבנות בימים אלו, על מנת לספק מענה לצורך גובר והולך בדירות. לצד השכונות מתוכננים גם מבני ציבור תומכים, בהיקפים גדולים ובנייה שמשנה את מפת היישובים בארץ.

לצד היקף הבנייה חסר התקדים, המבנים כיום מתוכננים מורכבים וגבוהים יותר ויותר ומשולבים בהם מערכות מורכבות (כיבוי וגילוי אש, גנרטורים, מעליות) וסובב אותם מרחב ציבורי תומך הכולל גנים, עמודי תאורה, חניונים ותשתיות מתקדמות לתמיכה ברמת חיים גבוהה.

המגמה של בנייה לגובה הפכה את ערי המרכז ואת תל אביב יפו בראשם לרצף של מגדלי מגורים רבי קומות. כאשר במגדלי המגורים משולבות מערכות רבות ההופכות את הבניין למערכת אחת מורכבת האמורה לתפקד לאורך שנים רבות ולספק שירותים חיוניים לדיירים. מדובר במערכות חדישות, מתוחכמות והכרחיות לפעילותו התקינה של הבניין.

המשמעות של כישלון באחת המערכות החשובות הללו תפגע בהכרח באספקת שירותים חיוניים לדיירים שעלולה במקרים מסוימים להוות סכנה בטיחותית משמעותית למשתמשי המבנה בעתות חירום.

ניקח כדוגמה את מערכת אספקת המים – בבניין מגורים שגובהו מעל 10-15 קומות מותקן מאגר מים (מעין  בריכת מים על הגג) כולל מערכת משאבות מתוחכמת שמטרתה לספק מים לצריכה לקומות הגבוהות בבניין. כל תקלה במערכת תגרום להפסקת אספקת מים סדירה לקומות אלו או ללחץ מים נמוך מאד. יתרה מכך, מאגר המים נדרש לבדיקה וחיטוי שנתי כדי למנוע כניסת מזהמים למי השתייה שאנחנו שותים העלול להוביל חלילה לחולי ובעיות אחרות שלכולנו מוטב להימנע מהן.

במרבית בנייני המגורים כיום שיטת התחזוקה היא "תחזוקת שבר". כלומר, לא מבוצעים תהליכי אחזקה עיתיים שמטרתם למנוע את התקלה אלא "מחכים" שתהיה תקלה ואז מתקנים. שיטה זו יכולה לעיתים לחסוך בעלויות משום שהמערכת תוחלף רק כשתסיים את חייה ותעצור.

שיטת "תחזוקת שבר" יכולה להתאים למערכות שאינן קריטיות לפעילות הבניין ואינן חיוניות בעתות חירום, למשל לדלת הכניסה בבניין, במערכת זו אין בעיה להתנהל בשיטת "תחזוקת שבר" שכן אין סכנה חלילה לאף אחד ממשתמשי הבניין, למעט אי-נוחות מסוימת בשימוש הקבוע בה.

לעומת זאת, משמעות תקלה במערכת החיוניות בבניין יכולה לגרום לאי יכולת לגור בבית במשך מספר ימים במקרה של לצורך ההמחשה תקלה במערכת המעליות בבניין שמשביתה לחלוטין את פעולתן עקב תחזוקה לקויה, במקרה כזה ההשפעה על דיירי הבניין בקומות גבוהות ואף נמוכות מהן היא לעיתים חוסר יכולת כניסה לדירה עד לפתרון התקלה. כאשר מדובר במערכת חירום, כגון מערכת כיבוי האש – המשמעות היא  חוסר יכולת להתפנות מהבניין בעת שריפה או אירוע חירום אחר העלול להוביל לפגיעה בנפש.

רק ביצוע פעולות עיתיות של תחזוקה בהתאם לסוג המערכת (תחזוקה מונעת) יכולות למנוע תקלות מסוג זה.

ולכן תהליכי תחזוקה מונעת במערכות החיוניות ובמערכות החירום הוא נושא חשוב ממעלה ראשונה בכל מבנה או בניין. בעת שריפה, הצפה, אסונות טבע או מצב חירום בטחוני, מערכות החירום מצילות חיים – פשוטו כמשמעו. מערכות חירום ומערכות חיוניות אחרות הינם  מערכות כיבוי וגילוי אש, גנרטור חירום, מערכות מפוחים בחדרי המדרגות ובחניונים, חיישני עשן, אספקת מים ועוד.

כדי לוודא הפעלה תקינה בחירום יש לבצע בדיקות תקופתיות, בזמנים מוגדרים מראש לפי צרכי המערכת, אשר יאפשרו מעקב תמידי אחרי שמישות המערכת, תפקודה השוטף ותפקודה בחירום במידה ונדרש. כאשר מתבצעת תחזוקת מערכות בצורה נכונה ובאופן שגרתי, תובטח עבודה תקינה וסדירה של המערכות הללו לאורך זמן.

בדרך לוודא כי תחזוקה מערכות הבניין מתנהלת בצורה נכונה ותקינה, עלינו לוודא שחברת הניהול והספקים שנבחרו להעניק מקצועי שירות בבניין:

1. מכירים את הבניין והמערכות הקיימות בו.
2. לכל מערכת הצמידו הוראות תחזוקה מתאימות הכוללות גם את תדירות ביצוע הפעולות.
3. הוראות התחזוקה נפרסו לאורך השנה והם עובדים לפי תכנית תחזוקה שנתית המותאמת למערכות הקיימות בבניין.

בקרה ופיקוח

חשוב לבנות מנגנון פיקוח ובקרה ולוודא שפעולות התחזוקה אותם מבצעת חברת הניהול, אשר בגינן מתקבל תשלום, מבוצעת ברמה הנדרשת וכלל פעולות התחזוקה מבוצעות כנדרש כיאה למערכות הדורשות תחזוקה שוטפת ומקצועית.

את חברת הניהול לא עוזבים לבד, נדרש ניהול שוטף של חברת הניהול, תדרשו רשימת מערכות, הוראות תחזוקה ותוכנית תחזוקה לכלל המערכות.

אל תוותרו על פיקוח ובקרה – תבדקו את ביצוע הפעולות ואת האיכות של חברת הניהול – זה בנפשכם.

תחשבו לפני על היום שאחרי – תהיו מקצוענים בניהול חברת הניהול

בהצלחה